Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiralananın Tahliyesi

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliyesi, kiracı ve kiraya veren tarafından karşılıklı anlaşarak her zaman yapılması mümkündür. Taraflar anlaşarak kira sözleşmesini her zaman sona erdirmekte serbesttirler. Lakin tarafların sözleşmenin sona ermesi konusunda karşılıklı anlaşma sağlayamadıkları durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilirler.

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümler kanunumuzda birbirine paralel düzenlenmiş olsada bu iki kira tipinin birbirinden farkları, benzerlikleri ve sonuçlarını ayrı incelemek gerekiyor. Biz bu makalemizde Konut ve çatılı işyeri kiralarının ayrıntılarına girmeyeceğiz. Siz dilerseniz konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili Konut Kirası Nedir? ve Çatılı İşyeri Kirası Nedir? makalelerimizi inceleyebilirsiniz.

Table of Contents

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Kira sözleşmesi belirli süreli olması durumunda belirlenen sürenin sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Ancak, TBK m.347/I: ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır’’. Bu hükme göre, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin bitmesine en az on beş gün kala yazılı bir bildirimle kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Ancak kiraya veren bu süreyi kaçırırsa, Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan diğer haklı sebepler saklı kalmak üzere ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

TBK m.347’ye göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az on beş gün önce yapacağı bildirimle sözleşmeyi fesih hakkını kaçırırsa, bu durumda sözleşmede belirlenen sürenin üstünde on yıl uzama süresi eklenecek ve bunun üstüne de bir yıl uzama süresi sona erdikten sonra o dönemin sona ermesinden üç ay önce yapılacak bildirim ile en erken sebep sunmak zorunda olmadan sözleşmeyi feshetme imkanı bulunacaktır. Örneğin 4 yıllık kira sözleşmesinde: 4 yıl + 10 yıl + 1yıl =15. Sözleşmenin yapılmasından sonra 15. yıldaki kira dönemi sona ermeden üç ay önce yapılacak bildirimle sözleşmenin 16.yıl için fesih olması sağlanabilecektir.

‘’Bu durumda kira süresinin davalının da bildirdiği gibi beş yıl olduğunun kabulü gerekir. Beş yıllık süre 1.1.2003 tarihinde bitmiştir. Kiralanan T.B.K.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, T.B.K.nun 347/1 maddesine göre kiracı tarafından sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadığından aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 1.1.2013 tarihinde dolmuştur’’ (Y. 6.HD. 3.11.2014, 9997/11800).

Aynı şekilde:

‘’6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir’’ (Y. 6.HD. 16.06.2014, 5401/7873).

ÖNEMLİ: Unutulmaması gerekir ki, TBK m.348 gereği konut ve çatılı işyerlerinde fesih beyanının geçerli olması için bu bildirimin yazılı olmasına bağlıdır.

GENEL HÜKÜMLERE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ SEBEPLERİ

TBK m.347/III gereği ‘‘Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir’’.

Kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan kira sözleşmesine bağlı borçları, külfetleri veya yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu borçlara, külfetlere veya yükümlülüklere aykırılık durumunda veya kanunda sayılan bazı fesih sebebinin oluştuğu durumlarda taraflar kira sözleşmesini feshedebilirler.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Süresinin Dolması

TBK m.347/I: ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır’’.

Bu hükme göre, kira sözleşmesinde belirlenen sürenin bitmesine en az on beş gün kala yazılı bir bildirimle kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus bildirimin yazılı olarak yapılması ve bildirimin kira sözleşmesinde belirlenen sürenin bitiminden en az on beş gün önce yapılmış olması gerekir. Bu süre kaçırıldığı taktirde kiracı ve kiraya veren arasında belirsiz süreli yeni bir kira sözleşmesi zımni olarak kurulmuş sayılır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih Bildirimi ile Kira Sözleşmesinin Feshi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracıya her zaman, kiralayana ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre kira sözleşmesini, fesih bildirimiyle fesih hakkı tanınmıştır.

‘’Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler’’ (TBK m.347/II).

TBK m.348 gereği fesih beyanının geçerli olması bu beyanın yazılı olmasına bağlıdır.

On yıllık süre belirsiz süreli kira sözleşmesinin akdedildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. On yıl geçmesiyle kiraya veren kira sözleşmesini TBK m.328 veya 330 hükümleri kapsamında fesih bildirimi ile sona erdirebilir.

TBK m.329 ‘’ Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.’’

Bu şu demektir, kira dönemleri yıllık olarak değil altı aylık ele alınır ve her altı aylık kira dönemi o dönem sona ermeden en az üç ay önce yapılacak yazılı fesih bildiri ile feshedilebilir.

Ancak TBK m.347/II, konut ve çatılı işyerlerinde, m.329’daki olağan feshin, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren açısından on yıldan önce gerçekleştirme imkanını engellemektedir.

Kiracının Ölümü ile Kiracının Mirasçıları Tarafından Fesih Bildirimi ile Kira Sözleşmesinin Feshi

TBK m.333: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları,yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler”.

Kanun koyucu, bu hükümle kiracının ölmesi durumunda mirasçılar için kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanımıştır. Burada salt mirasçının ölmesi kira sözleşmesinin feshi için yeterli bir sebeptir. Kiracının mirasçıları fesih bildirimini yazılı olarak, tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılmalıdır. Ayrıca Fesih bildirim sürelerine yani TBK m.328, 329 ve 330. Maddelerdeki fesih bildirim sürelerine uymaları gerekmektedir.

Kira Sözleşmesinin Haklı Sebeple Feshi

TBK m.331: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”.

Olağanüstü fesih nedenlerinden biri olarak adlandırılan bu haklı(önemli) sebeple fesih, tarafların kira sözleşmesi boyunca maddi ve manevi yükümlülük ve külfetlerini yerine getirmelerini ve bunların yerine getirilmediği durumlarda, kira sözleşmesinin diğer tarafına bir fesih hakkı tanımaktadır.

Kanunun gerekçesinde belirtildiği üzere bu maddenin uygulandığı olağanüstü fesih bildirimlerinde fesih dönemlerinin sonunun beklenmesine gerek yoktur. Sadece fesih bildirim süresi dikkate alınarak taraflardan her biri tarafından haklı sebeple feshedilebilir.

Öğretideki hakim görüşe göre TBK m.315- 316 ve 332 gibi özel hüküm niteliğindeki olağanüstü fesih şartları oluşmadığı hallerde TBK m.331’in uygulanabileceği kabul edilmektedir.

TBK m.331 gereği kira sözleşmesinin devamı taraflar tarafından beklenemez kılan önemli sebepler olmalıdır. Kira bedelinin azlığı veya çokluğu Yargıtay’a göre önemli sebep olarak kabul edilmemektedir. Önceden öngörülemeyen toplumsal ve sosyal olayların haklı sebep oluşturduğu kabul edilmektedir. Örneğin: ekonomik kriz, pandemi (Covid-19) şartlarında şehir merkezinden taşınıp kırsala gitmek isteyen kiracının isteği kanımızca haklı sebep teşkil etmelidir. Bunu dışında öğretide, taraflardan kaynaklanmayan, sosyal boyutu olan, kiracının başka şehre tayini, kiracının veya ev sahibinin cinsel sapık olduğunun ortaya çıkması, terör olaylarına karışması, kiracının ağır hastalığı, körlüğü gibi sosyal boyutu olmayan sebeplerde de önemli sebebin varlığı kabul edilmektedir.

‘’Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre ( üç ay ) ve TBK. 330.maddesine göre ( üç gün ) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.’’ (Y. 6. HD. 27.10.2015, 2015/9163)

Önemli sebebin varlığı halinde kiracı veya kiraya veren TBK m.329 ve 330’daki yasal fesih bildirim süresine uyarak fesih bildiriminde bulunabilir. Kanunun gerekçesindeki yazdığı gibi, fesih döneminin sonunun beklenmesine gerek yoktur, sadece fesih bildirim süresine uyulması yeterlidir. Örneğin: 1.1.2022 tarihinde kurulan belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmesi, önemli sebeple sözleşmenin feshedildiği bildirimi taraflardan kiracı veya kiraya verene tebliğ edildiği tarih 15.01.2022 ise, TBK m.329 gereği tebliğden üç ay sonra yani, 15.04.2022 tarihinde kira sözleşmesi sona erecektir.

Kiracının Kira Bedeli veya Yan Giderleri Ödememesi Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi

TBK m.315: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar”.

TBK m.315’i, kiracının kira bedelini ödememesinden dolayı iki haklı ihtarla tahliyesi ile (TBK m.352/II) karıştırmamak gerekir. TBK m.315 iki haklı ihtar öngörmemekte, kiraya veren tarafından muaccel olmuş kira borçları veya yan giderlerini kiracı ödemediği taktirde konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi fesih hakkı vermektedir. Bu verilen süre sonunda kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, yenilik doğuran bir irade beyanı olan feshin gerçekleşmesi için kiracıya yapılacak yazılı bildirimde bunun açıkça yazılması gerekmektedir.

Ancak, kiraya veren tarafından TBK m.315’e dayanarak kiracıya (TBK m.352/II’deki süre sınırı içerisinde) iki ihtar gönderilmişse, kiraya veren bu ihtarları tebliğ aldıktan otuz gün içinde kira bedelini ödemiş olsa bile TBK m.352/II şartları sağlanmış olur ve kiraya veren kiracının tahliyesini mahkemeden isteyebilir.

Kiracının İflas Etmesi Durumunda Kira Sözleşmesinin Feshi

TBK m.332: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir”.

Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için kiracının iflas etmiş olması gerekir. Ayrıca kiraya veren işleyecek kira bedeli için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vermek zorundadır. Bu hükme göre işleyecek kira bedeli olarak, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimine kadar, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sözleşmede veya TBK m328 ve devamındaki en yakın fesih döneminin sonuna kadar hesaplanacak kira bedeli tutarıdır. Belirlenen sürede güvence verilmezse kiraya veren fesih bildirim sürelerine uymadan sözleşmeyi yazılı olarak yapacağı bildirim ile feshedebilir.

Kiracının veya Kiraya Verenin Borçlarına Aykırı Davranışları Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi

Kiracının veya kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan karşılıklı borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu borçların veya yükümlülüklerin aykırılığı belli durumlarda diğer tarafa sözleşmenin feshi imkanını vermektedir. TBK m.301, 304 ve 305. maddelerinde kiraya verenin borçlarını yerine getirmemesi veya kiralanandaki ayıpları gidermemesi durumunda kiracı TBK m.306’ya göre seçimlik haklarını veya TBK m.306/II gereği sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilir.

TBK m.301: ‘’Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.’’

Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli teslim ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü vardır. Kiralananın maddi veya hukuki ayıpları sebebiyle kiracıya tesliminden sonra kullanıma elverişsiz hale gelmesi durumunda kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin: Kiralananın deprem sonrası hasar görmesi veya kiracıdan kaynaklanmayan sebeplerle kullanıma elverişsiz hale gelmesi maddi ayıp teşkil eder. Ayrıca kiralananın işyeri olarak kullanıldığı durumlarda konut olarak kaydedilmiş olması veya kiralananın yapı ruhsatının olmaması veya sonradan iptal edilmesi hukuki ayıptır (Y.3. HD., 08.07.2004, 8423/7719).

TBK m.304: ‘‘Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.’’

TBK m.305: ‘‘Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.’’

Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma, kiralananı özenli kullanma, taşınmazdaki kişilere ve komşulara saygı gösterme borçları bulunmaktadır. Sözleşmenin kiraya veren tarafından bu şekilde ihlali halinde otuz günlük süre vererek sözleşmeyi ihlalin sona erdirilmesini aksi taktirde sözleşmeyi sona erdireceğini veya süre vermenin yararsız kalacağı bazı durumlarda süre tayin edilmeden sözleşmenin feshi hakkı bulunmaktadır.

TBK m.316: ‘‘Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak, taraflarca kararlaştırılan şekilde ve özenli kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ve komşulara saygılı olmaması, kiraya verene bu aykırılığın giderilmesi aksi takdirde sözleşmeyi fesih hakkı vermektedir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, Yargıtay komşuluk ilişkilerine uymayı sadece Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil eden hareketlerde bulunmak değil, manevi olarak çok daha hafif bir toplu yaşam ve ahenk kuralı ihlalleri olarak değerlendirdiği söylenebilir. “…Kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve tehdit) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir’’ (Y. 6. HD. 2.12.2014, 2014/13322).

Kiraya veren TBK m.316’de yazan yükümlülüklere aykırı davranan kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın sona erdirilmesini talep etmesi, aykırılık sona ermezse sözleşmeyi feshetmek hakkı bulunmaktadır. Süre vermenin yararsız kalacağı durumlarda süre tayin edilmeden de sözleşmenin feshi hakkı bulunmaktadır. Örneğin kiralanana kasten zarar veriliyorsa, kiralananda uyuşturucu madde yetiştiriliyorsa veya Türk Ceza Kanunu kapsamında taşınmazda oturan kişiler ve komşulara karşı suç işlemesi, aynı taşınmazda veya komşu olarak yaşanmayı çekilmez hale getirmesi hallerinde kiracının TBK m.316’daki yükümlülüklerini ihlal ettiği kabul edilmektedir.

TAHLİYE DAVASI

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliye edilebilmesi için mahkeme kararı şarttır. Buna Tahliye Davası denir. Tahliye davasında mahkemenin verdiği karar kira sözleşmesini sona erdiren yönüyle yenilik doğuran bir hüküm, kiralananın iadesini sağlayan yönüyle de eda hükmü niteliği taşır. Öte yandan mahkemenin vermiş olduğu tahliye kararı kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi sona ermemektedir.

Unutulmaması gerekir ki, konu ve çatılı işyeri hükmünde olmayan kiralananlar tahliye davası ile sona erdirilemez.

Tahliye davalarında, mahkeme kararı kesinleşene kadar kira sözleşmesi devam edeceğinden kiralanan konut veya çatılı işyeri kullanılmaya devam edilebilecektir. Yargıtay’a göre, tahliye kararının kesinleştiği tarihten itibaren kiraya veren kiracıdan haksız işgal tazminatı (ecri misil) istenebilir (Y. 3.HD.,15.11.2007, 13778/17232).

TBK m.354 gereği, taraflar kiracı aleyhine olacak şekilde TBK m.350, 351 ve 352. Maddede sayılan sebepler dışında tahliye davası açma imkanı sağlayan hükümler kararlaştıramazlar.

TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ NEDİR?

Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu m.350 ve devamında yer alan konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin tahliye davası ile sona erdirilmesine ilişkin süreler bu sürelerin işlemeye başladığı tarihlerden itibaren ‘’bir aydır’’. Ancak TBK m.353 gereği, ‘’Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır’’.

KİRALANANIN TAHLİYE SEBEPLERİ

Kiralananın Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle tahliye

‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’(TBK m.352/I).

Kiralananın tahliye taahhüdü ile tahliye edilebilmesi için:

Tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde olmalıdır. Sözlü tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edilemez.
Yargıtay’a göre tahliye davasını malik sıfatına sahip olsun veya olmasın sadece kiraya veren açabilir. (Y. 6. HD., 29.04.1993, 5033/5167)
Tahliye taahhüdünde belirli bir tahliye tarihi gösterilmiş olması zorunludur.
Tahliye taahhüdünü kiracı veya yetkili temsilcisi serbest iradeleriyle, iradelerini sakatlayacak bir durum olmadan vermiş olmaları gerekir. Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmesi gerekir. Kira sözleşmesi akdedilmeden önce veya kira sözleşmesi kurulurken alınan tahliye taahhütleri batıl olup tahliye kararına verilmesine imkan vermez (YHGK, 03.10.1990, 13-352/447). Uygulamada hemen hemen her ev sahibinin kira sözleşmesinin yanında kiracıya imzalattıkları tahliye taahhütleri geçerli olmamakla birlikte hiçbir tahliye sonucunu doğurmaz. Kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan tahliye taahhütleri batıldır.
TBK m.352/I gereği, kiraya veren, tahliye taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde başvurarak tahliyeyi talep edilmelidir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

‘’ TBK m.352/II, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır.

Kiraya veren mehil tayin etmişse ve kiracı verilen süre içerisinde kira bedelini ödemişse dahi TBK m.352/II anlamında haklı bir ihtar mevcuttur. Ancak ihtar kiracıya tebliğ edilmeden kiracı ödeme yaparsa bu durumda ihtarın haklılığı ortadan kalkar (Y. 6. HD., 28.11.2005, 9549/10896).

İhtar ödenmeyen kira bedeli veya kısmen ödenmiş kira bedellerinin ödenmeyen kısımları için de olabilir. Yan giderlerin ödenmemesi TBK m.352/II’ye göre tahliye imkanı tanımaz ancak bu durumda TBK m.315’e başvurulabilir.
İhtarın yazılı olması geçerlilik şartıdır.
İhtarlar farkı ayların kira ödemelerine ilişkin olmalıdır. Aynı ayın kira bedellerine ilişkin yapılacak iki ihtar, iki haklı ihtar şartının gerçekleştirmez.
Tahliye, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde yapılmalıdır. (İstisna TBK m.353)

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

TBK m.352, ‘’ Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”.

Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin kiralananla aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli konut olmalıdır. (Burada oturmaya elverişlilik Yargıtay kararlarına göre konutun fiziksel özellikleri ve aile üyelerinin sayısı, kiracının sosyal durumu, kiracı eşi ve çocuklarının sağlık durumu vs. göz önüne alınarak belirlenir).
Kira sözleşmesi kurulduğu sırada kiraya veren bu durumu bilmiyor olmalıdır.
Kira sözleşmesinin, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirmelidir. Örneğin iki yıllık bir kira sözleşmesi varsa dava, iki yıllık sürenin dolmasından sonra bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreleri kira sözleşmelerinde ise kira sözleşmelerinde bir aylık sürenin başlangıcı genel hükümlere göre tespit edilecek olan fesih dönemlerinden itibaren başlayarak hesaplanmalıdır. TBK’nin 329. maddesine göre taşınmazlar için aksine bir durum yoksa altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesi sona erdirilir ve kira sözleşmesi bu şekilde sona erdikten sonra bir ay içinde TBK’nin 352. maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak tahliye davası açılmalıdır.

Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut Gereksinimi Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi

TBK m.350, “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Konut ihtiyacı kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin olmalıdır.
Konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıyı huzursuz etmek, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde reddedilecektir. Bu anlamda konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının takdiri hakime ait olup, hakim bu durumu tespit ederken kiraya verenin ve maddede sayılan yakınlarının sosyal, ekonomik, kültürel, mesleki ve sağlık durumlarını dikkate alacaktır. Örnek olarak Kiraya verenin kendisinin kirada oturması, bir başkasının yanında oturması, yurt dışından geldiğinde kalacak başka konutunun olmaması, sağlık durumunun kiralananda oturmasını gerektirmesi; kiralananın fiziki veya ekonomik açıdan ya da konumu açısından daha elverişli olması, kiralananın bulunduğu yere yerleşilecek olması sayılabilir. Reşit olan çocuğun ayrı evde yaşamak istemesi de Yargıtay haklı konut ihtiyacı olduğunu Kabul etmektedir. “Davacı … 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir” ( Yargıtay HGK., 23.10.2015, E. 2014/6-224, K. 2015/2354).
Burada tahliye davası açma süresi, kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Buna karşın sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani taşınmazlar için TBK 329’da öngörülmüş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir.

Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Konut ihtiyacı için yukarıda bahsettiğimiz açıklamalardaki kişiler işyeri gereksinimi içinde geçerlidir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacı olmalıdır.

Konut gereksinimi sebebiyle tahliyeden farklı olarak, burada işyeri gereksiniminden bahsedildiği için kiraya veren sıfatına sahip olmak kaydıyla tüzel kişiler de bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilirler. Ancak ‘’hali hazırda işyeri olan tüzel kişiler için kiralanan, kiraya veren tüzel kişinin işi için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir’’ (Y.6.HD. 26.05.2016 11558/4130).

Yine işyeri gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir.
Burada tahliye davası açma süresi de konut ihtiyacı ile aynıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Buna karşın sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani taşınmazlar için TBK 329’da öngörülmüş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir.

Taşınmazın Yeniden İnşa veya İmarı Amacıyla Tahliye

TBK m.350/ b.2’ye göre, ‘’kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.

Kiralananın yeniden inşasının gerekli olduğu ya da imar amacıyla yapının esaslı onarımının, genişletilmesinin veya değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde kiralananın tahliyesinin istenebilir. Yeniden inşa yapının yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelirken, imar amacı ise yıkılma şartı olmaksızın yapının daha iyi duruma getirilmesini, haraplıktan kurtarılmasını, güzelleştirilmesini, daha kullanışlı hale getirilmesini ifade eder. Bu kapsama sadece zorunlu haller değil, yapıya katde değer ekleyecek salt kiracıyı kiralanandan tahliyesi amacında olmayan iyileştirmeleri de kapsamaktadır.

İmar amacıyla yapılacak onarımın, genişletmenin ya da değiştirmenin esaslı olması gerekmektedir. Söz konusu imkansızlık ise bilirkişi marifetiyle tespit edilmelidir.“… yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir” (Y. 6. HD., 18.1.2016, E. 2015/2565).

Zorunluluk olmadığı halde sırf sağlanan geliri artırmak amaçlı onarım veya değişiklikler Yargıtayın kökleşmiş içtihatları gereğince imar amaçlı sayılmamakta ve tahliye talebi ise reddedilmektedir.

Burada tahliye davası açma süresi de işyeri ve konut ihtiyacı ile aynıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Buna karşın sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani taşınmazlar için TBK 329’da öngörülmüş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir.

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

TBK m.351’e göre: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Kiralananın başkası tarafından iktisap edilmesi ile kira sözleşmesini sona ermemekte ve bu tek başına tahliye sebebi de olmamaktadır. Ancak iktisap eden kendisi veya sayılan yakınları için kiralanana gereksinimi var ise, maddede belirtilen bir takım şartlara uymak suretiyle kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.

Davayı açacak olan, kiralananı herhangi bir sebeple iktisap edendir. Buradaki kiralananın tapuya kayıtlı olup olmaması ve iktisap sebebinin ne olduğu önem arz etmez. İktisap sebebi satin alma, bağışlama, mirasın taksimi, ihtiyari açık artırma, kooperatif ortaklığına Kabul, kamulaştırma, trampa gibi sebepler olabilir.
Esasında bu tahliye sebebi konut veya çatılı işyerini yeni iktisap eden kişiye, TBK m.350/b.2’de olduğu gibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü odluğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açma imkanı tanımaktadır. Bu sebeple konut ihtiyacına yönelik yukarıda söylediğimiz samimi ve gerçekçi talepler burada da geçerlidir.
Taşınmazın salt iktisabı, tahliye nedeni oluşturmaz.
İktisap eden, iktisap tarihinden 1 ay içerisinde yazılı bildirimde bulunarak kiracıyı gerek gerçekleşen iktisaba ve gerekse de tahliye etme iradesine ilişkin olarak bildirimde bulunmalıdır. İktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra da tahliye davası açılabilir.

Taşınmazı yeni iktisap eden kişi 1 aylık bildirim süresini kaçırırsa TBK m.351/I’e göre tahliye talep edebilir.

Kiracının Ölümü Sebebiyle Tahliye

TBK’nın 356. maddesine göre, ‘‘işyeri kiraları için ölen kiracının ortaklarının veya bu ortaklarının aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının; konut kiralarında ölen kiracı ile aynı konutta oturanların, sözleşme ve Borçlar Kanunu hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilecekleri düzenlenmiştir. Burada bir sona erme sebebi değil, yasal sözleşme devri söz konusudur.’’

Kiracının TBK m.356’ya göre kira sözleşmesine taraf olarak devam ettirebilecek mirasçıları veya ortakları kira sözleşmesine aynen uydukları müddetçe kira sözleşmesi varlığını devam ettirir. Ancak kira sözleşmesinin tarafı olan kira sözleşmesinin aynen devam etmeyeceklerini bildirmeleri veya kiracının ödemediği borçlardan osrumlu olmadıklarını söylemeleri kira sözleşmesine aynen uymama hali oluşturur ve kira sözleşmesi sona erer.

GÖREVLİ MAHKEME

Dava konusu değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazlar, 9.6.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları göreceğini öngörmektedir. Dolayısıyla söz konusu Kanunun yürürlüğe girdiği 01.10.2011 tarihinden itibaren kira sözleşmesine dayalı bütün uyuşmazlıklarda (örn. Konut ve çatılı işyeri kirası niteliği taşısın veya taşımasın taşınmaz kiralarından, oto kiralama sözleşmelerinden vs. doğan uyuşmazlıklarda) SULH HUKUK MAHKEMELERİ GÖREVLİDİR.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kural olarak kamu düzenine ilişkin oluşu nedeniyle tahliye davalarına ilişkin hakem şartları batıl olacaktır.

Kiraya Verenin Borçlarını Yerine Getirmemesi Sebebiyle Kiraya Verenin Sözleşmeyi Fesih Hakları

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.