Çatılı İşyeri Kirası Nedir?

Çatılı işyeri kirası kavramı Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmamıştır. Ancak öğretideki genel görüşe göre çatılı işyeri kirası, bir kira sözleşmesindeki kiralanan taşınmaz; ticari, sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerinin veya mesleğinin icrasına hizmet ediyorsa işyeri kirası niteliği taşır. TBK’daki işyeri kirası hükümlerinin (m.339-356) uygulanabilmesi için kira konusunun çatılı (üstü örtülü) olması gerekir. Çatılı işyeri kirası hükümleri kanunumuzda konut kirası hükümleri ile aynı paralelde düzenlenmiştir. Her iki kira tipine uygulanan hükümler aynı olsa da aralarında farklar mevcuttur. Konut kirası ile ilgili daha fazla bilgi için ilgili makalemizi inceleyebilirsiniz.

Çatılı işyeri kirası ile diğer kiralama türleri arasındaki farklar nelerdir?

Çatılı işyeri kirası, konut kirası ve ürün kirası gibi kira sözleşmesi türlerinden biridir. Çatılı işyeri kirası, uygulamada en çok konut kiraları ile birlikte kullanılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ayrımının ilk maddesi olan “Uygulama Alanı” başlıklı 339. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiraları ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Çatılı işyeri kirası, diğer kira sözleşmelerinden farklıdır. Çatılı işyeri kirası, işyeri olarak kullanılan bir yapıda kiracıya sadece işyeri kullanım hakkı verir. Kiracı, işyerindeki eşyaları kendisi getirir ve kullanır. Kiralananın tamamı kiracı tarafından kullanılmakta ve kiracıya bırakılan eşya yoktur.

Kira sözleşmelerinin sona ermesine dair kurallar, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ayrı ayrı düzenlenmiştir. Kiralananın kiraya veren tarafından, belirli sebepler ileri sürülerek feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde, kiraya veren, kiralananı 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez. Kiracı kaynaklı nedenler, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde ikamet etmeye elverişli konutu bulunmasıdır.

Konut kirası ve çatılı işyeri kirası arasındaki farklar nelerdir?

Konut kirası ve çatılı işyeri kirası arasındaki temel farklar şunlardır:

1. Konut kirası, bir konutun kiralanmasıdır. Çatılı işyeri kirası ise, bir işyeri olarak kullanılan bir yapıda kiracıya sadece işyeri kullanım hakkı verir.
2. Kiracı, konut kirasında evdeki eşyaları kullanırken, çatılı işyeri kirasında işyerindeki eşyaları kendisi getirir ve kullanır.
3. Kiralananın tamamı kiracı tarafından kullanılmakta ve kiracıya bırakılan eşya yoktur.
4. Kira sözleşmelerinin sona ermesine dair kurallar, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ayrı ayrı düzenlenmiştir.
5. Kiralananın kiraya veren tarafından, belirli sebepler ileri sürülerek feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde, kiraya veren, kiralananı 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez.
6. Kiracı kaynaklı nedenler, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde ikamet etmeye elverişli konutu bulunmasıdır.

• SSS: İşyeri kirası sözleşmesinde hangi unsurlar yer almalıdır?
  • İşyeri kirası sözleşmesinde yer alması gereken unsurlar şunlardır:
  • Tarafların kimlik bilgileri: Kiracı ve mal sahibinin kimlik bilgileri, adresleri ve iletişim bilgileri gibi temel bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Kiralananın tanımı: Kira sözleşmesinde, kiralananın ne olduğu, nerede olduğu, ne amaçla kullanılacağı gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Kira bedeli: Kira sözleşmesinde, kira bedelinin ne kadar olduğu, ödeme şekli ve ödeme tarihleri gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Kira süresi: Kira sözleşmesinde, kira süresinin ne kadar olduğu, sözleşmenin ne zaman başlayıp ne zaman sona ereceği gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Depozito: Kira sözleşmesinde, depozito tutarının ne kadar olduğu, ne zaman ödeneceği ve sözleşmenin sona ermesi durumunda depozitonun nasıl iade edileceği gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Kira artışı: Kira sözleşmesinde, kira bedelinin ne zaman ve ne kadar artırılacağı gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Kiralananın durumu: Kira sözleşmesinde, kiralananın durumu ile ilgili bilgilerin yer alması gerekmektedir. Örneğin, kiralananın tadilat gerektiren bir durumu varsa, bu durumun kim tarafından karşılanacağı gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Kiralananın kullanımı: Kira sözleşmesinde, kiralananın nasıl kullanılacağı, hangi amaçlarla kullanılabileceği gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • İptal ve fesih koşulları: Kira sözleşmesinde, sözleşmenin nasıl iptal edilebileceği, hangi durumlarda fesih edilebileceği gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.
  • Ceza ve yaptırımlar: Kira sözleşmesinde, sözleşmenin ihlali durumunda uygulanacak cezalar ve yaptırımlar gibi bilgilerin yer alması gerekmektedir.

• SSS: Günlük kiralık işyerleri hangi hükümlere tabidir?
  • Süresi altı aya kadar olan hem geçici olup hem de günlük veya altı aydan az kiralamalarına işyeri kirası hükümleri uygulanmaz(TBK m.339/I, c.2). Bu sebeple 6 aydan kısa süreli işyeri kiralamalarında dikkat edilmesi gereken en önemli hususun herhangi bir uyuşmazlık durumunda TBK’daki konut kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanmayacağının bilincinde olmaktadır.

• SSS: Kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu kira sözleşmelerine hangi hükümler uygulanır?
  • Kamu kurum ve kuruluşlarının ister kiracı isterse kiraya veren sıfatında olduğu kira sözleşmelerinde de  çatılı işyeri kirası hükümleri uygulama alanı bulur. Kira sözleşmesinin çatılı işyeri kirası şartlarını sağlaması durumunda taraflardan birinin kamu kurum ve kuruluşu olması değişiklik yaratmaz.

Şimdiye kadar konut ve çatılı işyeri kiralamarının ne olduğu hakkında bilgi verdik. Şimdi ise konut ve çatılı işyeri kiralamarına ilişkin uygulanan eşyaların ve yan giderlerin kira sözleşmesindeki düzenlemelerinden bahsedeceğiz.

KİRALANANLA BİRLİKTE KULLANIMI BIRAKILAN EŞYALAR NELERDİR?

Konut ve çatılı işyeri kiralamarıyla ilgili hükümler, kiralananla birlikte kiracıya bırakılan eşyaları da kapsar (TBK m.339/I, c.1). Bu bağlamda, mobilya, garaj, eşya koyma deposu, kömürlük veya bahçe gibi kiralananla birlikte kullanılan eşyalar bu kapsama dahil olabilir. Ancak, eğer asıl kiralanan ve yan eşyalar ayrı bir sözleşmeyle kiralanmışsa veya asıl kiralanan yan eşyalar olmadan kiralanamazsa, birlikte kullanılan yan eşyalar da kira sözleşmesine dahil edilir ve bu eşyalar asıl eşya ile aynı hukuki muamele ve sonuçlara tabi olurlar.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAN GİDERLER VE YAN GİDERLERE KATILMA YÜKÜMÜ

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanma yükümlülüğüne sahiptir (TBK MADDE 303). Yan giderler, kiralanana yönelik olmayan ancak kiralanan eşyayla bağlantılı harcamaları ifade eder. Genellikle kiralanan binanın ortak alanlarıyla ilgili giderler bu kapsama girer. Örnek olarak, merkezi ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik giderleri, temizlik giderleri, bahçe düzenleme giderleri, asansör servis ve tamir giderleri, ortak anten giderleri vb. yan giderler verilebilir.

• SSS:Kira sözleşmesinde yan giderler nelerdir? 
  • Kira sözleşmesinde yan giderler kiralanana yönelik olmayan ancak kiralanan eşyayla bağlantılı giderlere denir.Genellikle kiralanan bina veya sitedeki ortak alanlara ilişkin giderler olmaktadır. 

• Yan giderlere örnek olarak: merkezi ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik(bekçi, güvenlik şirketi)giderleri;merdiven boşluğunun veya bacanın temizlik giderleri, bahçe düzenleme giderleri, asansör servis ve tamir giderleri, ortak anten gideri ve mevcutsa yazın soğutma giderleri vs. olarak verilebilir

• SSS:Hangi harcamalar yan gider sayılmaz?
  • Kiralanana özgü tüketim harcamaları, kiraya verene yüklenecek bir yan gider sayılmaz.
  • Örneğin kiracının kiralanandaki elektrik giderleri, su giderleri, internet kullanım giderleri vs. Kiralanana yönelik tamir, yenileme gibi bakım harcamaları, kısaca teknik anlamda giderler(masraflar) da yan gider sayılmaz.

Ancak, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlerin yanı sıra, kiracının özgün tüketim harcamaları veya kiralanan eşyayla ilgili bakım masrafları gibi teknik giderler yan gider olarak kabul edilmez. Yan giderlerin ifası belirli bir sürede gerçekleştirilmelidir, bu süre veya tarih sözleşmeyle belirlenebilir. Kiracı, kira süresinin bitimine kadar her ayın sonunda veya son ödeme tarihinde kira bedelini ve gerekirse yan giderleri ödemekle yükümlüdür (TBK m.314).

Kiracının yan giderleri ödememesi durumunda, kiraya veren TBK m.315 uyarınca kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.

Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kiracının genellikle ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanım giderlerine katlanması gerekmektedir (TBK m.341). Yan giderlere ilişkin belgeler, giderlere katlanan tarafın talebi üzerine diğer tarafa sunulmalıdır. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralamaları için geçerlidir ve yan giderlerin kapsamı örneklendirilerek belirtilmiştir.