Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Türkiye’de Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Yeni Kira Bedelinin Tespiti Davası, kira hukukundaki düzenlemelerin geniş kapsamlı olması nedeniyle gerek kiracıların gerekse ev sahiplerinin sıklıkla danıştığı alanlardan biridir. Türkiye’deki kira sözleşmelerinin genel olarak konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, adi kira sözleşmeleri ve ürün (hasılat) kirası olmak üzere farklı türleri bulunmaktadır. Biz bu yazımızda kira sözleşmesinden bahsederken genellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni kira bedelinin belirlenmesi ve yeni kira bedelinin tespiti davasından bahsedeceğiz.

Kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti davaları, kira sözleşmeleriyle ilgili sıklıkla ortaya çıkan bir konudur. Ev sahipleri ve kiracılar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda bu hususlar genellikle dava konusu olmakta ve yargılama süreci ile karara bağlanmaktadır. 

Bu makalede, özellikle konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri üzerinde durarak, kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti davaları hakkında detaylı bilgi vereceğiz. 

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir mal veya hizmetin belirli bir süre için kiralanması işlemidir. Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında belirli bir süre için kiracıya taşınır veya taşınmaz için kullanım hakkı verir. Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapıldığından, belirli bir sürenin sonunda yenilenmesi veya sona erdirilmesi gerekebilir.

Bir kira sözleşmesine  Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümlerinin uygulanabilmesi için bazı şartlara sahip olması gerekmektedir. Aksi taktirde, her ne kadar sözleşmede taraflardan birinin kiralananın kullanımını devretme borcu olsa da, yapılan bu sözleşme bir karma sözleşmenin konusunu oluşturabilir.

• Kiralananın Kullanımının Bırakılması
  • Kira sözleşmesi çerçevesinde, kiraya verenin kiracıya kiralananın ‘kullanımını’ bırakması gerekmektedir. Eğer bu durum gerçekleşmezse, sözleşme yerine getirilmiş sayılmaz ve kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesine başvurabilir.
• Kira Bedelinin Kararlaştırılması
  • Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tarafların sözleşme özgürlüğünün sınırları (TBK m.26,27,28) içerisinde kiracının ödeyeceği bir kira bedeli üzerinde anlaşmış olması gerekmektedir. Kira bedeli, para şeklinde belirlenebileceği gibi, bir misli eşya (örneğin: Altın) ya da misli olmayan eşya şeklinde de belirlenebilir. Kira bedelinin belirlenmiş olması zorunlu değildir, objektif veya dürüstlük kuralı çerçevesinde sübjektif olarak belirlenebilir olması (örneğin: Kira bedelinin belirlenmesinin taraflardan birine veya üçüncü bir kişiye bırakılması) yeterlidir. Kira bedeli, kiralananın aylık cirosunun bir oranı/kısmı olarak da belirlenebilir.
• Birbirine Uygun İrade Beyanı
  • Tarafların bir eşyanın kullanımının bir kira bedeli ‘karşılığı’ bırakılması konusunda birbirine uygun irade beyanı ile anlaşmaları durumunda kira sözleşmesi kurulur. Bu şart, bir sözleşmenin kurulabilmesi için gereklidir.

→Kira sözleşmesi ister taşınır ister taşınmaz bir eşyaya ilişkin olsun bir geçerlilik şekline tabi değildir. Açık veya örtülü irade beyanları ile sözleşme özgürlüğünün (TBK m.27’nin) sınırları içerisinde şekle tabi olmaksızın kurulabilir.Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması uygulamada ortaya çıkabilecek çoğu uyuşmazlığın çözümünü ve ispatını kolaylaştıracaktır.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli, tarafların mutabakatıyla belirlenebileceği gibi, belirlenmesinin üçüncü kişilere veya kiracı/kiralayana bırakılması da mümkündür. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli; öncelikle taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde belirlenir. Kira bedelinin belirlenmesi talebi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriki dönemlerinde talep edilebilir. 

Kira bedeli artışına ilişkin sözleşmede, kiraya verenin yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce kira bedelinin tespiti davası açacağını yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Yeni kira bedeli, bir önceki kira yılında uygulanan kira bedeli üzerinden belirlenir. Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kira bedeli belirlenirken genellikle piyasa koşulları, emlak değeri, bölgesel faktörler, kira süresi ve diğer faktörler dikkate alınır. 

Kira bedeli, tarafların mutabakatıyla belirlenebileceği gibi, belirlenmesinin üçüncü kişilere veya kiracı/kiralayana bırakılması da mümkündür. Ancak, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, ilk beş yıllık dönemde kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedelinin belirlenmesi, taraflar arasında anlaşma sağlanarak veya mahkeme kararıyla yapılır. Yeni kira bedeli, bir önceki kira yılında uygulanan kira bedeli üzerinden belirlenir. Kira bedelinin belirlenmesi talebi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriki dönemlerinde talep edilebilir. Kira bedeli artışına ilişkin sözleşmede, kiraya verenin yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce kira bedelinin tespiti davası açacağını yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir.

Kira bedeli, tarafların mutabakatıyla belirlenebileceği gibi, belirlenmesinin üçüncü kişilere veya kiracı/kiralayana bırakılması da mümkündür. Ancak, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, ilk beş yıllık dönemde kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Yeni kira bedeli, bir önceki kira yılında uygulanan kira bedeli üzerinden belirlenir. Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kira bedeli belirlenirken genellikle piyasa koşulları, emlak değeri, bölgesel faktörler, kira süresi ve diğer faktörler dikkate alınır.

Kira bedelinin artışı, kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uyulması halinde yapılır. Kira bedeli artış oranı, kararlaştırılan kira süresi yönünden değil, uzama (yenileme) dönemlerine göre belirlenir. Kira bedeli artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’na göre, enflasyon oranının yarısını geçemez. Kira bedelinin artışı, kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uyulması halinde yapılır. Kira bedelinin artışı, kira bedelinin en fazla üç katı kadar olabilir. 

Yeni Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Yeni kira bedelinin tespiti davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık olduğunda açılan bir davadır. Bu dava, yeni bir kira bedelinin belirlenmesi için kiracı veya ev sahibi tarafından açılır ve sonucunda yeni kira bedeli belirlenir. Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra aşırı ifa güçlüğüne dair hükümler saklı kalma koşuluyla:

• ‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir(Türk Borçlar Kanunu madde 344)’’ . 

Yeni kira bedelinin tespiti davası, 344. Maddeye göre  belirtilen sürelerde açılabilir. Kira bedelinin tespiti davası açmak için, avukat aracılığıyla veya bireysel olarak mahkemeye başvurulabilir. Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin belirlenmesi için açılan bir dava olduğundan, kira bedelinin belirlenmesi için gerekli olan delillerin sunulması gerekmektedir. Bu deliller, emsal kira bedelleri, piyasa koşulları, kiralanan mülkün durumu ve diğer faktörler olabilir. 

Kira Bedelinin Tespiti Davası Açmak için Gerekli Belgeler

• Kira sözleşmesi

Kira sözleşmesi davada delil olarak sunulmalıdır. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu olmadığından yapılan kira ödemelerine ilişkin banka dekontları, tanık anlatımlar ile kira sözleşmesine ilişkin hususlar ortaya dökülebilir.

• Emsal kira bedelleri

Kira bedelinin tespiti davasında, emsal kira bedelleri de delil olarak sunulabilir. Emsal kira bedelleri, benzer nitelikteki kiralanan mülklerin kira bedelleri ile karşılaştırılarak belirlenir.

• Piyasa koşulları

Kira bedelinin tespiti davasında, piyasa koşulları da delil olarak sunulabilir. Piyasa koşulları, kiralanan mülkün bulunduğu bölgedeki kira bedelleri ve piyasa trendleri ile ilgilidir.

• Kiralanan mülkün durumu

Kira bedelinin tespiti davasında, kiralanan mülkün durumu da delil olarak sunulabilir. Kiralanan mülkün durumu, mülkün bulunduğu bölgedeki emlak değeri, mülkün özellikleri ve diğer faktörler ile ilgilidir.

Bilirkişi Raporlarının Rolü:

Bilirkişi raporu, mahkemelerde delil olarak sunulan ve uzman bir kişi tarafından hazırlanan bir rapordur. Bilirkişi raporu, mahkemeden talep edilir ve kira bedeli anlaşmazlıklarında kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olmak için hazırlanabilir. Bilirkişi raporu, kiralanan mülkün durumu, emsal kira bedelleri, piyasa koşulları ve diğer faktörler gibi çeşitli unsurları dikkate alarak kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olur.

Hakkaniyet İndirimi Nedir ve Ne Zaman Uygulanır?

Hakkaniyet indirimi, kira bedelinin belirlenmesinde kullanılan bir yöntemdir. Hakkaniyet indirimi, kiracının maddi durumunun kötüleşmesi veya kiralanan mülkün durumunun bozulması gibi nedenlerle kira bedelini ödeyememesi durumunda uygulanabilir. Hakkaniyet indirimi, kira bedelinin belirlenmesinde, kiracının maddi durumunun göz önünde bulundurulması ve kira bedelinin bu duruma uygun olarak belirlenmesi anlamına gelir. Hakkaniyet indirimi, kira bedelinin belirlenmesinde adil bir sonuç elde edilmesine yardımcı olur.

Bilirkişi raporu, kira bedeli anlaşmazlıklarında kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olmak için hazırlanabilir. Hakkaniyet indirimi, kira bedelinin belirlenmesinde kullanılan bir yöntemdir. Hakkaniyet indirimi, kiracının maddi durumunun kötüleşmesi veya kiralanan mülkün durumunun bozulması gibi nedenlerle kira bedelini ödeyememesi durumunda uygulanabilir. Hakkaniyet indirimi, kira bedelinin belirlenmesinde adil bir sonuç elde edilmesine yardımcı olur.

Sonuç

Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde dikkate alınması gereken ana noktalar şunlardır:

– Taraflar arasındaki anlaşma: Kira bedeli, taraflar arasında anlaşma sağlanarak belirlenebilir.

– Emsal kira bedelleri: Emsal kira bedelleri, benzer nitelikteki kiralanan mülklerin kira bedelleri ile karşılaştırılarak belirlenir.

– Piyasa koşulları: Piyasa koşulları, kiralanan mülkün bulunduğu bölgedeki kira bedelleri ve piyasa trendleri ile ilgilidir.

– Kiralanan mülkün durumu: Kiralanan mülkün durumu, mülkün bulunduğu bölgedeki emlak değeri, mülkün özellikleri ve diğer faktörler ile ilgilidir.

– Hakkaniyet indirimi: Hakkaniyet indirimi, kiracının maddi durumunun kötüleşmesi veya kiralanan mülkün durumunun bozulması gibi nedenlerle kira bedelinin indirilmesi anlamına gelir.

– Bilirkişi raporu: Bilirkişi raporu, kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olmak için hazırlanabilir.

Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, taraflar arasındaki anlaşma, emsal kira bedelleri, piyasa koşulları ve kiralanan mülkün durumu gibi faktörler dikkate alınır. Hakkaniyet indirimi, kiracının maddi durumunun kötüleşmesi veya kiralanan mülkün durumunun bozulması gibi nedenlerle kira bedelinin indirilmesi anlamına gelir. Bilirkişi raporu, kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olmak için hazırlanabilir.