Konut Kirası Nedir?

Konut kirası kavramı TBK’da tanımlanmamıştır. Ancak doktrinde şu şekilde ”Konut Kirası Nedir” sorusuna şu şekilde cevap verilmektedir: kişinin oturma (ikamet) ihtiyacının karşılanmasına hizmet eden kira konusu, konut sayılır. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası hükümleri TBK’da birlikte bahsedilmektedir ancak birbirinden farklı özellikleri vardır. Çatılı İşyeri Kirası ile ilgili bilgi almak için ilgili makalemizi inceleyebilirsiniz. Bir konut kirasının mevcut olması için kiralananın kiracının uyku ihtiyacını karşılaması ve çevresel etkilere karşı minimum bir korumayı sağlıyor olması şarttır.

• SSS: Airbnb, Couchsurfing veya günlük kiralık daireler hangi hükümlere tabidir?
  • Süresi altı aya kadar olan ve tatil amaçlı kiralanan; Airbnb, Couchsurfing gibi hem geçici olup hem de günlük veya altı aydan az kiralamalarına, yazlık, devre mülk vs. gibi kira sözleşmelerinde konut kirası hükümleri uygulanmaz(TBK m.339/I, c.2). Bu sebeple airbnb kiralarken dikkat edilmesi gereken en önemli hususun herhangi bir uyuşmazlık durumunda TBK’daki konut kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanmayacağının bilincinde olmaktadır.
• SSS:Bir kira sözleşmesine konut kirası hükümleri uygulanıp uygulanmadığını nasıl anlarım?
• Burada konut kirası hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığını tespit ederken iki şartın birlikte olması gerekmektedir.
  • Geçici kullanıma özgülenmiş olma ve altı ay ve daha kısa süreli kiralamalarda (bu iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir), ilgili kira sözleşmesine konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanmaz. Bu kira sözleşmeri, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olur.
• SSS: Aile konutu nasıl tahliye edilir? Aile konutuna ilişkin özel düzenlemeler nelerdir?
  • Kiralanan konutun aile konutu olması durumunda da bazı farklı düzenlemeler söz konusudur. TMK m.194/I uyarınca, ‘’eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz’’ şeklinde ifade edilmektedir. Elbette burada anılan hüküm, kiracı sıfatı bulunan eşler için geçerlidir. Aile konutu olarak kullanılan kiralanan konutun eşlerden diğerinin açık rızası bulunmadıkça kira sözleşmesi feshedilemez, devredilemez.
• SSS: Konut kirası sözleşmesinde hangi unsurlar yer almalıdır?
  • Tarafların kimlik bilgileri: Kiracı ve mal sahibinin temel bilgileri, yani kimlikleri, adresleri ve iletişim bilgileri gibi ayrıntılar belirtilmelidir.
  • Kiralanın tanımı: Kira sözleşmesinde, kiralanın niteliği, konumu ve kullanım amacı gibi bilgiler yer almalıdır.
  • Kira ücreti: Kira sözleşmesinde, kira ücretinin miktarı, ödeme yöntemi ve ödeme tarihleri gibi bilgiler belirtilmelidir.
  • Kira süresi: Kira sözleşmesinde, kiralamanın süresi, sözleşmenin başlama ve bitiş tarihleri gibi ayrıntılar yer almalıdır.
  • Teminat: Kira sözleşmesinde, teminatın tutarı, ne zaman ödeneceği ve sözleşmenin sona ermesi durumunda teminatın nasıl iade edileceği gibi bilgiler yer almalıdır.
  • Kira artışı: Kira sözleşmesinde, kira ücretinin ne zaman ve ne kadar artırılacağı gibi ayrıntılar belirtilmelidir.
  • Kiralanın durumu: Kira sözleşmesinde, kiralanın mevcut durumuyla ilgili bilgiler yer almalıdır. Örneğin, kiralanın tadilat gerektirmesi durumunda, tadilatın kim tarafından karşılanacağı gibi bilgiler belirtilmelidir.
  • Kiralanın kullanımı: Kira sözleşmesinde, kiralanın nasıl kullanılacağı, hangi amaçlarla kullanılabileceği gibi bilgiler yer almalıdır.
  • İptal ve sona erdirme koşulları: Kira sözleşmesinde, sözleşmenin nasıl iptal edilebileceği, hangi durumlarda sona erdirilebileceği gibi bilgiler belirtilmelidir.
  • Cezalar ve yaptırımlar: Kira sözleşmesinde, sözleşme ihlali durumunda uygulanacak cezalar ve yaptırımlar gibi bilgiler yer almalıdır.
• SSS: Kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu kira sözleşmelerine hangi hükümler uygulanır?
  • Kamu kurum ve kuruluşlarının ister kiracı isterse kiraya veren sıfatında olduğu kira sözleşmelerinde de konut kirası hükümleri uygulama alanı bulur. Kira sözleşmesinin konut kirası şartlarını sağlaması durumunda taraflardan birinin kamu kurum ve kuruluşu olması değişiklik yaratmaz.

Konut kirası ve çatılı işyeri kirası arasındaki farklar

Konut Kirası Nedir

1. Konut kirası, bir konutun kiralanmasıdır.
2. Kiracı, konut kirasında kendisine bırakılan demirbaşları kullanır.
3. Kira sözleşmelerinin sona ermesine dair kurallar, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ayrı ayrı düzenlenmiştir.
4. Kiralananın kiraya veren tarafından, belirli sebepler ileri sürülerek feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde, kiraya veren, kiralananı 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez.
5. Kiracı kaynaklı nedenler, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde ikamet etmeye elverişli konutu bulunmasıdır.

Çatılı İşyeri Kirası Nedir

1.  Çatılı işyeri kirası ise, bir işyeri olarak kullanılan bir yapıda kiracıya sadece işyeri kullanım hakkı verir.
2. Çatılı işyeri kirasında işyerindeki genellikle demirbaş bulunmaz veya kiracı bunları kendisi temin eder ve kullanır.
3. Kira sözleşmelerinin sona ermesine dair kurallar, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için ayrı ayrı düzenlenmiştir.
4. Kiralananın kiraya veren tarafından, belirli sebepler ileri sürülerek feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde, kiraya veren, kiralananı 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez.
5. Kiracı kaynaklı nedenler, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde ikamet etmeye elverişli konutu bulunmasıdır.

Kiracının konutta yapabileceği tadilatlar ve değişiklikler nelerdir?

Yeni Türk Borçlar Kanunu, kiralanacak konut veya işyerinde yapılacak yenilik ve değişikliklerin hem kiracı hem de kiraya veren tarafından yapılabilmesini öngörmektedir. Kiracı, işyerinde değişiklik, yenilik veya tadilat yapmak istediğinde, bu masrafları kiraya verenin onayını alarak gerçekleştirebilir. Aynı şekilde, kiracı, kiralanan konut veya işyerinde tadilat yaparken, kiraya verenin menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür.

Kiracı, tadilat yaparken kira bedelinin indirilmesi veya tadilat masraflarının kira bedelinden düşülmesi gibi taleplerde bulunabilir. Ancak, tadilatın tamamlanmasının ardından kiralananın eski haline getirilmesi gerektiğini kabul etmelidir. Bunun yanı sıra, tadilatın kiralananın değerini artırması durumunda, kiracı tadilat masraflarının bir kısmını kiraya verenin karşılamasını talep edebilir.

Buraya kadar konut ve çatılı işyeri kiralarının ne olduğundan bahsettik. Şimdi ise konut ve çatılı işyeri kiralamarı hükümlerine uygulanan; kiralananla birlikte kullanımı bırakılan eşyaların ne olduğundan ve kira sözleşmesinde yan giderler ve yan giderlere katılma yükümünden bahsedeceğiz.

KİRALANANLA BİRLİKTE KULLANIMI BIRAKILAN EŞYALAR NELERDİR?

TBK m.339/I, c.1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar hakkında da uygulanır. Bu kapsamda, mobilya, garaj, eşya koyma deposu, kömürlük veya bahçe kiralananla birlikte kullanımı bırakılan eşyaları oluşturabilir. Ancak asıl kiralanan ve bunun yan eşyalarına yönelik tek bir sözleşme akdedilmişse veya asıl kiralananın yan eşyalar olmadan kiralanamayacağı tespit ediliyorsa, bu durumda birlikte kullanımı bırakılan yan eşyalar da kira sözleşmesine dahil sayılır ve bu eşyalar kira konusunu oluşturan asıl eşya ile aynı hukuksal muamele ve sonuçlara bağlı olurlar.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE YAN GİDERLER VE YAN GİDERLERE KATILMA YÜKÜMÜ

TBK MADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Buradaki yan gider kavramı: kiraya veren veya üçüncü kişinin kiralanan eşyayla bağlantılı edimlerini ve söz konusu edimlerin karşılığını (ivazını) ifade eder.

• SSS:Kira sözleşmesinde yan giderler nelerdir? 
  • Kira sözleşmesinde yan giderler kiralanana yönelik olmayan ancak kiralanan eşyayla bağlantılı giderlere denir.Genellikle kiralanan bina veya sitedeki ortak alanlara ilişkin giderler olmaktadır. 
  • Yan giderlere örnek olarak: merkezi ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik(bekçi, güvenlik şirketi)giderleri;merdiven boşluğunun veya bacanın temizlik giderleri, bahçe düzenleme giderleri, asansör servis ve tamir giderleri, ortak anten gideri ve mevcutsa yazın soğutma giderleri vs. olarak verilebilir

• SSS:Hangi harcamalar yan gider sayılmaz?
  • Kiralanana özgü tüketim harcamaları, kiraya verene yüklenecek bir yan gider sayılmaz.
  • Örneğin kiracının kiralanandaki elektrik giderleri, su giderleri, internet kullanım giderleri vs. Kiralanana yönelik tamir, yenileme gibi bakım harcamaları, kısaca teknik anlamda giderler(masraflar) da yan gider sayılmaz.

Yan giderler sözleşmede belirlenen zamanda ifa edilmek zorundadır. İfa zamanı bir vade veya süre olarak belirlenebilir. Ancak TBK m.314 hükmüne göre, ‘’Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.’’

Eğer yan giderleri ödemeyi kiracı özel anlaşma ile yüklenmiş ve fakat gecikmeksizin ödemede bulunmamışsa, kiraya veren TBK m.315 uyarınca yan giderleri ödemede gecikmeye bağlı olarak kira sözleşmesini feshedebilir.

TBK m.341’e göre, ‘’Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.’’

Bu hüküm emredici olmamakla birlikte, kiralananın kullanımına bağlı ortak ısıtma, aydınlatma ve su gibi yan giderlere kiracının katlanacağını kabul etmiştir. Ayrıca bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiraları için kaleme alınmıştır.

TBK m.341’deki ‘’gibi’’ ifadesinden de anlaşılacağı üzere kanun maddesinde sayılan yan giderler tahdidi değil örnekleme sayımdır. Buna ortak yerleri kapsamayacak şekilde doğrudan kiralanan eşyanın kullanımı ile bağlantılı işletme harcamaları girer.