Kira Sözleşmelerinde Kefilin Sorumluluğu

Kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğu, hem ev sahibi hem de kefalet veren yani kefil için çok önemli bir konudur. Uygulamada genellikle kiraya veren, kira sözleşmesi için bir güvence olarak kefil talep etmektedir. Kefilin kira sözleşmesindeki sorumluluğunun kapsamını belirlemek, kiracı ve kiraya veren arasındaki daha sonra çıkacak uyuşmazlıklar bakımından son derece önemlidir. Kira sözleşmelerine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu‘nda 300-378. maddeler arasında yer almaktadır.

Kira sözleşmeleri uygulamada, konut ve çatılı işyeri kiraları yoğunlukta olmak üzere işlem görmektedir. Konut Kirası Nedir ve Çatılı İşyeri Kirası Nedir konularında bilgi almak isterseniz bu hususta yazdığımız makaleleri okuyabilirsiniz.

Yargıtay’a Göre Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu

Yargıtay, kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğunun objektif olarak sınırlandırılmış olmasını, azami sorumluluk süresinin ve sorumluluk kalemlerinin belirtilmiş olmasını aramaktadır. Kira sözleşmesinde, kefilin sınırsız ve süresiz sorumluluğunu öngören kefalet hükümleri kesin hükümsüzdür.

Kira sözleşmesinde kefil zorunlu mudur?

Kira sözleşmesinde kefil bulundurmak zorunlu değildir. Ancak uygulamada kiraya veren yani ev sahipleri talep etmektedirler. Bu sebeple kefilin sorumluluğunun kapsamının iyi bilinmesi gerek ev sahibi gerekse kefalet veren yeni kefil açısından çok önemlidir.

Kefilin sorumluluğu ne kadar süreyle devam eder?

Belirli süreli kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemlerinde de kefilin sorumluluğunun devam edip etmeyeceği de önemli sorulardan bir tanesidir.

Kira sözleşmesinde, kefaletler veya diğer güvenceler kira sözleşmesinde sadece belirli bir süre uygulanmak üzere verilmektedir. Kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olması bu bağlamda önemli değildir. Lakin belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitiminden en az on beş gün öncesinden birbirine yazılı olarak bildirimde bulunarak sözleşmenin devam etmeyeceğine yönelik irade beyanında bulunmadıkları durumda, belirsiz süreli olarak yeni bir kira sözleşmesi oluşmaktadır. Bu sebeple kefil tarafından belirli süreli kira sözleşmesinde verilen kefaletler ve güvenceler, yenilenen kira sözleşmesi bakımından artık güvence oluşturmaz. Lakin belirsiz süreli kira sözleşmesinde verilen kefaletler bakımından, bu güvencenin süresi ve sınırı belirtilmek üzere geçerliliğini koruyabilir.

• Uzayan kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir…ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir (Y. 6. HD., 26.06.2006, 5059/7401).
• Unutmamak gerekir ki, bu hükmün uygulanabilmesi için, kira sözleşmesinin sona erme tarihinin kiranın başlangıcında belirli bir tarih olarak gösterilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi en başta belirsiz süreli olarak kurulduysa bu durumda kefaletler ve güvencelerin teminatı kefil tarafından kefaletin verildiği tarihte öngörülen ve güvence altına alınan süre ve sınır dahilinde devam edecektir.

Kefilin uzayan dönemlerdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağı da açıkça gösterilmiş olmalıdır. Ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir.

• Bu sebepledir ki, belirli süreli kira sözleşmesi için öngörülen teminatlar (örneğin Kefaletler) bir yıllık yenilenen kira sözleşmesi bakımından artık güvence oluşturmaz. (Y. 6. HD., 01.03.2004, 1261/1243’’ uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağı da açıkça gösterilmiş olmalıdır. (Aynı yönde:

‘’Kira süresinin, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun (kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin ) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Eş söyleyişle, ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir. Hakim, bu yönleri resen dikkate almakla yükümlüdür.

…

Bu durumda, takibe konu kira paralarından davalı kefilin sorumlu tutulmasına olanak bulunmamaktadır.’’ YHGK, 22.03.2006, 6-78/88)

Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı

1. Kefil sadece kira tutarı için sorumlu olmalı ve mali sorumluluğu kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
2. Kefilin maksimum sorumluluğu ve sorumluluk süresi de kira sözleşmesinde belirtilmelidir.
3. Bir kefilin kira sözleşmesinde sorumlu olması için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir.
4. Dolayısıyla, kira sözleşmesinde kefil bulundurmak zorunlu değildir, ancak varsa, sorumlulukları ve yükümlülükleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.